实习周记15（实习律师 吴威明）

本周五一个农村房屋买卖合同纠纷案子，我作为原告代理人参加了庭审，在彭蠡月律师的指导下，我第一次在庭上进行辩论和质证。
一、对农民将住宅出售给非本集体经济组织成员，合同是否有效的感想。
我们主张的观点是房屋买卖合同违反法律、法规强制性规定无效。
我查找了大量案例，大部分都是被判无效的，主要法条依据是《土地管理法》第六十三条、最高人民法院2015年发布的《全国民事审判工作会议纪要》第35条，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。
但农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同是不是都应该认定为无效呢？
首先《土地管理法》第六十三条已于2019年8月被修改，现《土地管理法》没有任何一条直接规定农民不得出售房屋给本集体经济组织以外的个人。相反，现《土地管理法》第六十二条第四款：“农民出卖、出租、赠与住宅后再次申请宅基地的，不予批准”。因此农民还是可以出卖住宅的，即使违反法律强制性规定，也应当是违反取缔型强制性规定，并非违反效力型强制性规定而无效。
其次，从情理上讲，很多购房者，也是为了买房居住，房屋重新装修、扩建，有些甚至已稳定居住上十年，这时合同认定无效，要求返还房屋，致使购房者稳定居住的环境遭受破坏，其实是不公平的。
因此，我认为将来该类案件，还应当综合考虑购房者购买房屋的目的、是否形成稳定居住的事实等，从维护社会稳定性出发，最终确认合同是否有效。
第二、第一次进行辩论和质证的心得和体会。
我从来没有参加过辩论赛，也没有在台上演讲的经验，对我来说在庭上是否能流畅的讲话都是个考验，对此我做了很多功课。
1、听到彭律师说要我质证，我在彭律师的指导下，研究了对方可能主张的观点，以及可能提交的证据，提前草拟了辩论、质证的稿子。
2、在庭上讲话，我尽量降低语速，争取三个字，四个字停顿来讲，目的保证我的观点能听的清晰明白，庭审后我回顾的庭审录像（直播的），效果对我来说还是满足的。
3、在质证的时候思路不能轻易被人打断，心态要稳定，第一次质证，可能有些观点赘述的太多，法官要求我简单点讲，讲重点，但我依旧按我的思路，坚持讲完。我认为作为一个新人来说，不受影响很重要，我们并不像老律师一样，能随便滔滔不绝的讲，我们的思路一旦被打断，结果就是讲话毫无逻辑性，甚至会出现表达的和所想的不一致。
                            2020年9月14日